Powstaną tanie mieszkania w Lubaniu

W obradach sesji Rady Miasta Lubań, która odbyła się 27.06.2023 r., wziął udział ekspert z Departamentu Organizacyjnego Krajowego Zasobu Nieruchomości Stanisław Kieras. Związane to było z umieszczeniem w harmonogramie obrad dwóch uchwał dotyczących wejścia Gminy Miejskiej Lubań do spółki SIM KZN Łużyce Sp. z o.o. z siedzibą w Węglińcu: uchwały w sprawie wyrażenia zgody na utworzenie spółki SIM KZN Łużyce Sp. z o.o. oraz uchwały w sprawie zatwierdzenia wniosku o wsparcie ze środków z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa na sfinansowanie objęcia udziałów w tworzonej Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej. W skład spółki mają wejść również: Gmina Wiejska Zgorzelec, Gmina Węgliniec, Iłowa, Zawidów, Sulików i Leśna. 

Mieszkania, które powstaną w ramach SIM, przeznaczone są dla osób nieposiadających własnego mieszkania, które dysponują środkami na regularne opłacanie czynszu, jednak ich dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. 

Podczas debaty, poprzedzającej podjęcie uchwał, S. Kieras odpowiedział na wiele pytań i wyjaśnił wątpliwości, które zgłaszali radni.

W Lubaniu proponowane są dwie lokalizacje budynków wielorodzinnych: przy ul. Zawidowskiej i przy ul. Słowackiego. W sumie spółka SIM KZN Łużyce zamierza wybudować około 500 mieszkań w 7 gminach.

Każda jednostka samorządowa, wchodząca do spółki, otrzyma 3 mln zł z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM), jako wkład własny na objęcie udziałów w spółce z przeznaczeniem m.in. na utrzymanie spółki w początkowym okresie, koncepcję architektoniczną, a częściowo również na sfinansowanie samej inwestycji.

Finanse spółki obejmują:

• 3 mln zł z RFRM od każdego udziałowca jako kapitał zakładowy spółki (w przypadku naszej spółki będzie to w sumie 21 mln zł),
• grant ze środków Funduszu Dopłat w wysokości do 35% wartości inwestycji, który otrzyma każda gmina, która partycypuje w SIM; wprowadzając te środki do spółki, obejmuje za nie kolejne udziały,
• kredyt preferencyjny w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), który opiewa obecnie na 2%,
• wkład własny najemców (w razie rezygnacji z lokalu, wkład własny jest zwracany).

Warto podkreślić, że inwestycje w poszczególnych gminach są rozliczane osobno, a spółka w żadnym wypadku nie może sprzedać nieruchomości, wniesionych aportem przez gminę.

Aby inwestycja się rozpoczęła, musi być pełne obłożenie najemców. Jest też możliwość przejęcia części mieszkań przez jednostkę samorządu terytorialnego i włączenie ich w zasób komunalny.

Próg dochodowy na 1 osobę, chętną do przystąpienia do SIM to 3,5 tys. zł netto, ale ta kwota będzie rewaloryzowana. Wysokość wpłaty wkładu własnego to 10 – 30% wartości inwestycji.

Jeśli wszystko pójdzie sprawnie, spółka zostanie zawiązana we wrześniu br. i maksymalnie do 2 lat od zawiązania spółki budowa mieszkań powinna się rozpocząć. Na termin rozpoczęcia budowy ma wpływ wiele czynników, np. jak szybko przekazany zostanie grunt, jak szybko wyłonimy wykonawcę, jak szybko powstanie projekt architektoniczny itp.

Władze spółki będą składały się z jednoosobowego zarządu, który wybierze rada nadzorcza (wybrana przez 7 rad gmin), będzie też walne zgromadzenie wspólników. Koszty utrzymania rady nadzorczej będzie można zminimalizować, wybierając jednego reprezentanta na kilku wspólników. Finanse spółki będzie nadzorował też Krajowy Zasób Nieruchomości.

Prezes zatrudniony będzie na podstawie kontraktu menedżerskiego, a jego uposażenie to 15 tys. zł brutto/ mies. Prezes zdecyduje o zatrudnieniu pracowników. Początkowo może to być nawet praca zdalna, potem lokal zapewni Gmina Węgliniec.

Wg dotychczasowych doświadczeń utrzymanie spółki kosztuje 600 – 900 tys. zł rocznie, a my na start będziemy mieć 21 mln zł.

Jeśli chodzi o wysokość czynszu wybudowanych mieszkań, to maksymalna stawka wyniesie 20 zł/ m2 czyli 5% wartości odtworzeniowej inwestycji. Czynsz będzie zależał więc od wartości inwestycji, która nie przekroczy 7,5 tys. zł/ m2.

Maksymalna ilość lokali mieszkalnych, jaka może powstać na terenie Lubania to około 150. Są to wyliczenia Krajowego Zasobu Nieruchomości, jednak może się to zmienić przy opracowaniu ostatecznej koncepcji. M.in. będzie to zależało od metrażów mieszkań (od 25 m2 do maksymalnie 80 m2). Wg wstępnych założeń na jedno mieszkanie będzie przypadało nawet 1,5 miejsca parkingowego.

W czynsz będzie wliczony fundusz remontowy, a za bieżące naprawy, wynikające z eksploatacji, będzie odpowiedzialna spółka.

W razie zerwania umowy przez najemcę, zwracana jest mu kwota początkowa, zrewaloryzowana o kwotę inflacji.

Jeśli 100% mieszkańców stanie się właścicielami mieszkań, mogą utworzyć wspólnoty mieszkaniowe, a SIM zostanie rozwiązany.

Lokale mieszkalne będą oddawane najemcom z białym montażem, czyli z podstawowymi elementami kuchni i łazienki, więc – jak powiedział S. Kieras – można będzie kupić materac i w zasadzie już mieszkać.

Na parterze budynku można umieścić lokale użytkowe z przeznaczeniem np. na sklepy, ale też np. przedszkole czy żłobek, jednak wtedy trzeba poszerzyć finansowanie inwestycji.

W Polsce funkcjonuje obecnie 35 SIM-ów i liczba ta wciąż rośnie, choć dopiero 1 SIM może się już pochwalić mieszkaniami w stanie surowym zamkniętym. Pozostałe są na etapie wyłaniania wykonawców lub rozpoczynania budów.

Korzyści z bycia najemcą SIM:

• możliwość zamieszkania w SIM bez konieczności zaciągania wysokiego kredytu; umowa z SIM może jedynie obligować do wniesienia partycypacji w wysokości do 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego;
• nawet o połowę niższe stawki czynszu niż na rynku komercyjnym;
• dla najemców będących jednocześnie partycypantami, możliwość w przyszłości rozliczenia partycypacji w czynszu (tzw. „wakacje czynszowe”, dzięki którym najemca przez czas określony w umowie, a w przypadku emerytów – bezterminowo, będzie płacił nawet 20% niższy czynsz);
• możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności (uzyskanie własności mieszkania w perspektywie lat) – właścicielem po minimum 15 latach, maksymalnie po 25.

Mimo wielu szczegółowych informacji, udzielonych przez eksperta KZN, radni mieli sporo wątpliwości. Stąd podczas głosowania nad uchwałami, koniecznymi do zawiązania spółki SIM KZN Łużyce, zabrakło jednomyślności. W obu przypadkach 9 radnych głosowało za, 5 było przeciw, a 4 wstrzymało się od głosu.

(ŁCR)